Novo regime de arrendamento acessível: o que muda na Margem Sul

O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) começou a produzir efeitos a 1 de setembro de 2026 e passa a enquadrar contratos de arrendamento acessível em todo o país, incluindo nos concelhos da Margem Sul. A alteração é relevante para senhorios, arrendatários e municípios que promovem programas de renda acessível, mas não significa que qualquer renda abaixo do preço de mercado passe automaticamente a beneficiar do regime.

Como é definido o limite da renda

A lei estabelece que a renda tem de respeitar um limite máximo por tipologia, a fixar por portaria. A referência legal é 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgada pelo INE para o concelho onde se situa o imóvel. A portaria pode ainda considerar características como a eficiência energética e a existência de estacionamento privativo. Por isso, não é rigoroso aplicar diretamente os 80% a qualquer anúncio ou apresentar um valor mensal sem confirmar o limite aplicável à tipologia.

A regra permite que os limites variem entre concelhos — por exemplo, Almada, Seixal, Barreiro, Moita, Montijo, Palmela, Sesimbra ou Setúbal — e entre tipologias. Os encargos associados ao imóvel não entram no limite máximo da renda, nos termos previstos no diploma.

Prazos e finalidade do contrato

Para residência permanente, os contratos abrangidos pelo RSAA têm um prazo mínimo de três anos. O regime admite também residência temporária por motivo especial e transitório, desde que o inquilino tenha domicílio fiscal num concelho diferente daquele onde se encontra a casa; neste caso, o prazo mínimo é de três meses. O arrendamento continua sujeito às regras gerais do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano.

Que benefício fiscal está previsto

Os rendimentos prediais de contratos que cumpram as condições do RSAA beneficiam de isenção de IRS ou IRC. A isenção estende-se às renovações e pode manter-se quando o imóvel é transmitido, desde que o contrato continue em vigor. Se o senhorio optar pelo englobamento, esses rendimentos isentos são considerados para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos, como esclarece o Portal da Habitação.

Como tratar da candidatura

O pedido é submetido na plataforma eletrónica Investir-Arrendar do IHRU. Para um contrato individual, a lista indicada pelo Portal da Habitação inclui cópia do contrato celebrado e comprovativo da respetiva comunicação no Portal das Finanças. Nos programas municipais ou intermunicipais, cabe à entidade promotora submeter o projeto de regulamento ou regulamento.

Na prática, quem pondera aderir deve confirmar primeiro o limite oficial em vigor para o concelho e a tipologia, verificar prazo e finalidade do contrato e guardar os comprovativos exigidos. A criação do regime está confirmada; a elegibilidade de cada imóvel depende do cumprimento integral das condições legais.

Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio; Perguntas frequentes do IHRU sobre o RSAA.