Investimento para arrendamento: novas regras para projetos habitacionais

Uma nova portaria publicada no Diário da República a 30 de setembro regulamenta os contratos de investimento para arrendamento habitacional (CIA), criados em maio. As regras entraram em vigor no dia seguinte à publicação e clarificam quem pode candidatar-se, que imóveis podem integrar os contratos e como formalizar o processo junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

O que são os contratos CIA?

O regime permite enquadrar investimentos de aquisição, construção ou reabilitação de edifícios destinados ao arrendamento habitacional ou ao arrendamento para posterior subarrendamento. O contrato é celebrado entre o investidor e o IHRU, em representação do Estado, e pode fixar benefícios fiscais e condições de investimento por um período até 25 anos. A portaria agora detalha os passos e os requisitos para apresentar e aprovar uma candidatura.

A portaria regulamenta o procedimento e os critérios de elegibilidade. O regime de base consta do Decreto-Lei n.º 97/2026.

Que condições têm de cumprir os imóveis?

Pelo menos 70% da área total de construção abrangida pelo CIA tem de ficar afeta a arrendamento habitacional ou a arrendamento para subarrendamento habitacional. A área restante pode ter usos complementares ou compatíveis com a habitação.

As rendas dos contratos abrangidos não podem ultrapassar o limite legal de renda moderada, definido no decreto-lei como 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026. O limite pode ser atualizado segundo o coeficiente legal de atualização de rendas. Se o investimento for enquadrado também no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, aplicam-se cumulativamente as condições e os limites desse regime.

Quem pode candidatar-se?

Podem assumir a posição de investidor pessoas singulares, empresas ou outras entidades que cumpram os requisitos legais. A portaria exige capacidade técnica e de gestão, situação fiscal e contributiva regularizada e contabilidade organizada adequada ao acompanhamento do investimento. É ainda necessária experiência comprovada superior a três anos em investimento ou promoção imobiliária, gestão imobiliária ou gestão de arrendamento habitacional. A experiência pode, em determinadas condições, ser demonstrada por entidades relacionadas ou por membros dos órgãos de administração, direção ou gerência.

Como funciona o processo?

A candidatura é submetida numa plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU. Entre os elementos exigidos estão a identificação dos imóveis, a prova de titularidade ou de outro direito que permita realizar as obras e celebrar os arrendamentos, a descrição das intervenções previstas, a área de construção e a estimativa do número de habitações a afetar ao arrendamento. O investidor indica também o prazo pretendido, que regra geral deve situar-se entre 10 e 25 anos.

A legislação prevê um enquadramento nacional, pelo que pode ser relevante para projetos na Margem Sul que cumpram estas condições. Mas a publicação das regras não significa, por si só, que haja obras aprovadas, casas em construção ou novos contratos locais: cada investimento depende de candidatura, aprovação e execução. A portaria não identifica projetos específicos na Península de Setúbal.

O que importa acompanhar

Para promotores e proprietários, a novidade prática é a existência de um procedimento detalhado para estruturar investimentos de arrendamento de longo prazo, com afetação mínima de área habitacional, limites de renda e requisitos de experiência. O próximo passo a observar será a apresentação de candidaturas concretas e a respetiva aprovação pelo IHRU; até lá, não é possível quantificar qualquer aumento de oferta na região.

Referências

Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro — Diário da República

Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República (PDF)